1、整改期间的物业费由谁承担？

问：我在接房时发现房屋不符合交付条件，要求开发商整改，整改期间的物业费由谁承担？

答：根据泸州市人民政府《关于印发<泸州市物业管理条例>实施细则的通知》（泸市府发[2018]63号）文件第三章第二十四条规定:不符合交付条件而交付使用的，整改期间的物业服务费由建设单位承担。

2、空置房需要交物业费吗？

问：我新买的房子一直没有装修入住，也要交纳物业费吗？

答：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

因此，即便是清水房空置状态，无人居住，业主也应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。

3、一次性交纳一年的物业费合理吗？

问：我们小区物业要求业主一次性交纳一年的物业费合理吗？

答：如果是前期物业，《泸州市物业管理条例实施细则》第三章第二十四条规定:前期物业服务费一次性预收时间不得超过六个月。

如果当前期物业合同到期或经业主大会同意解聘前期物业服务企业，并重新选聘物业企业的，物业费交纳时间应以新签订的物业合同约定为准。

（注：前期物业服务是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业服务。）

4、物业服务内容包括哪些？物业上门换开关、水龙头该不该收费?

问：我家的卫生间堵了，水龙头坏了......去找物业无偿修理，却说这些不是物业服务的内容，那么，物业服务内容究竟包括哪些呢？

答：《四川省物业管理条例 》第四十七条规定 物业服务事项应当包含下列内容：

（一）建筑物共有部位的维护和管理；

（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；

（三）共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护；

（四）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；

（五）物业服务档案和物业档案的管理；

（六）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

物业服务企业可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。

业主家中卫生间、水龙头不属于共有部分，物业并没有无偿为业主进行维修的义务。根据《物业管理条例 》第四十三条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”

5、申请竞选业主委员会成员有什么资格条件？应该找谁？

问：我是本小区的业主，我想申请竞选业主委员会，请问需要满足些什么条件？应该找哪个部门办理？

答：《四川省物业管理条例 》 第四条规定 街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责。

《泸州市物业管理条例》第二十四条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，且符合下列条件:

(一)热心公益事业，责任心强，公正廉洁;

(二)模范遵守自治公约和管理规约;

(三)具备履行职务的健康条件和必要的工作时间;

(四)本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业工作;

(五)管理规约、业主大会议事规则约定的其他条件。

业主有严重违反以下义务或违法建设、擅自改变房屋使用性质严重损害相邻权利人合法权益等行为的，不得参选业主委员会委员。

(一)按照规定和约定交纳物业服务费用、专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用;

(二)向物业服务企业、业主委员会提供联系方式及其房屋出租、转让的准确信息;

(三)自治公约、管理规约约定的义务;

(四)法律、法规规定的其他义务。

6、业主委员会的职责是什么？业主委员会不能做什么？

问：我们小区的问题向业委会反映后，业委会不积极协调处理，感觉形同虚设，业委会的职责究竟是什么？

答：根据《泸州市物业管理条例》第二十三条规定：业主委员会履行下列职责:

(一)监督管理业主共有收益;

(二)审核需要业主分摊的费用;

(三)督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用;

(四)组织续筹和监督使用住宅专项维修资金;

(五)受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼;

(六)法律、法规、业主大会赋予的其他职责。

根据《泸州市物业管理条例》第二十六条规定： 业主委员会不得有以下行为:

(一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

(二)弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料;

(三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

(五)未经业主大会授权选聘物业服务企业或者提高物业服务费用;

(六)擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产;

(七)超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为;

(八)法律、法规规定的其他禁止行为。

7、业主委员会擅自更换物业企业怎么办？

问：我们小区在业主不知情的情况下，业委会突然换了物业服务企业，他们这样做合理吗？

答：《泸州市物业管理条例》第二十六条第五款规定  业主委员会不得未经业主大会授权选聘物业服务企业或者提高物业服务费用。

《泸州市物业管理条例》第十七条规定 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等其他形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

8、小区内出现噪声污染、违章搭建、圈占绿地归谁管？

问：我居住的小区有的业主周末装修吵得人睡不着、还违章搭建、圈占绿地。这种现象到底归谁管？

答：《泸州市物业管理条例》第五十八条 物业管理区域内禁止下列行为：

（一）将无防水设计的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（二）在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目；

（三）占用或者损坏共有部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

（四）违反规定停放机动车辆，妨碍行人和其他机动车辆正常通行；

（五）损坏建筑物承重结构，侵占公共绿地，违法搭建建（构）筑物，开挖、扩建地下室；

（六）违反规划或者市容标准安装防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等；

（七）违反规定饲养动物；

（八）存放不符合安全标准的易燃、易爆和剧毒等危险性物品；

（九）损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，占用、堵塞、封闭消防车通道、消防车登高操作场地，妨碍公共疏散通道、安全出口畅通；

（十）擅自在建（构）筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十一）超过规定标准排放噪声；

（十二）高空抛物；

（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会、业主可以依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人可以向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法申请仲裁或者提起诉讼;业主委员会可以按照管理规约或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为依法申请仲裁或者提起诉讼。

相关部门在接到报告后应当在法定期限内依法处理，并将处理结果反馈至物业服务企业和业主委员会。

9、小区内的消防通道被侵占归谁管？

问：我们小区地下车库消防通道被人侵占改成了储藏间，极大的增加了消防隐患，消防通道被占，到底归谁管？

答：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定：“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”

《中华人民共和国民法典》第二百八十六条 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

10、家中停水、停电、停气该找谁？由谁负责恢复?

问：我正在家里做饭，突然停气了，我该找谁？

同样会遇到类似的停电、停气的情况。

答：遇到家中停水、停电、停气，我们首先应该查找原因：

是否欠费；

设备电池是否有电；

是否有专业部门维修公告。《中华人民共和国民法典》第六百五十二条 供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因，需要中断供电时，应当按照国家有关规定事先通知用电人。

如果排除以上三种原因还不能解决我们的疑惑，《物业管理条例》第五十一条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。我们可以拨打水、电、气卡后面的服务热线咨询，也可以联系物业帮我们咨询情况。

11、房子漏水归谁管?

问：厨房、阳台、卫生间、楼顶、外墙...上述地方漏水是生活中常见的地方，那么这些地方漏水该由谁出钱维修呢？

答： ●保修期内：《泸州市物业管理条例》第四章第六十条规定：“建设单位应当依照国家有关规定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。”

●自用部位：属于自用部位（如业主家厨房、卫生间）或人为破坏、使用不当等原因造成的，一般由使用人（一般指业主）自行组织维修。

●超过保修期：《住宅专项维修资金管理办法》（建设部 财政部第165号令）第十八条规定：“住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。”超出质保期、因使用年限较长等自然原因出现的屋面、墙面（公共部位）渗水、漏水等问题，《泸州市物业管理条例》第四章第六十四条规定：“屋面、外墙防水损坏造成渗漏的。应当启动应急程序使用住宅专项维修资金。

12、外墙磁砖脱落能使用维修资金吗？使用维修资金需要满足什么条件呢？

问：我居住的小区外墙的瓷砖出现大面积脱落现象，大家都怕哪天砸到自己。像这种问题能使用维修资金吗？要满足什么条件才可以使用维修资金呢？

答：能否使用维修资金分为两种情况：

●保修期内：《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，“有防水要求的外墙面的防渗漏****保修期为5年，而装修工程****保修期限为2年”。

《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令 第 80 号）第十四条规定:“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”

●超过保修期：根据《泸州市物业管理条例》第六十四条规定“楼体外墙墙面有脱落危险的，应当启用应急程序使用住宅专项维修资金。”

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”由此可见，使用维修资金一是要满足共有部位的范围，二是需要业主共同决定。

13、业主故意拖欠物业费的怎么处理？

问:有些业主找各种理由故意拖欠物业费，比如：“小区养狗太多、楼上雨棚声音太大，吵的人睡不着觉、物业不管我就不交物业费。我买了房但一直未居住，没有享受物业服务，我不交物业费......”物业收费非常困难，业主这样故意拖欠物业费合理吗？

答：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反规定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

14、物业管理区域内电动（摩托）车违规占用公共门厅、楼道、楼梯间等，或私拉电线充电、乘坐电梯上楼怎么处理？

问：小区里面部分业主把电动（摩托）车停放在公共门厅、楼道、楼梯间、消防通道等地方或私拉电线充电，还有电动（摩托）车上电梯的现象，增加了消防隐患，这种现象到底该谁管？

答：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《高层民用建筑消防安全管理规定》明确规定 禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。违反规定的，由消防救援机构责令改正。拒不改正的，对经营性单位和个人处2000元以上10000元以下罚款，对非经营性单位和个人处500元以上1000元以下罚款。

15、小区公共收益的定义是什么？主要包括哪些？公共部分归谁所有？公共收益如何管理？

问：我们小区内的电梯、外墙广告、智能快递柜、各种宣传经营等活动的公共收益都去哪里了，我们业主应当有知情权，这些收益应该如何管理？

答：一、什么是公共收益？主要包括哪些？

小区的公共收益是指小区物业服务企业利用小区公共部分进行经营获得的收益。主要包括：公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、自制售水机、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。

二、公共收益归谁所有？

小区的公共收益应该归小区业主所有。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

三、公共收益由谁管理？

《业主大会和业主委员会指导规则》建房（2009）274号第十七条 业主大会决定以下事项 的第九款：利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用。因此，小区公共收益的任何支出，必须通过业主大会讨论决定。

《四川省物业管理条例》第六十六条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。业主大会决定利用共有部分进行经营的，可以委托物业服务企业代为管理，并向其支付报酬。

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