2020年8月12日，泸州市住房和城乡建设局发布关于公开征求《泸州市业主大会活动规则（征求意见稿）》（以下简称《规则》）意见的公告，《规则》对业主大会设立与职责、业主委员会选举及罢免、物业服务选聘与退出、财物管理与财务监督、业主大会议定事项、重大事项公开等问题作了详细规定。该《规则》预计于2021年1月1日起施行。
《规则》规定，业主大会履行职责包括：
● 制定和修改管理规约和业主大会议事规则；
● 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；
● 确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务企业；
● 筹集和使用专项维修资金，并监督实施；
● 制定、修改共有部分管理、使用、经营等方面的规程；
● 法律、法规或者议事规则确定由业主大会决定的其他事项。
物业管理区域内，召开首次业主大会会议，需符合下列条件之一：
● 一是交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；
● 二是首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；
● 三是物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前90天。同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。
《规则》明确，一个建筑区划物业管理区域内，只能选聘一家物业服务企业提供物业服务。
● 业主大会决定选聘物业服务企业的，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意，并报街道办事处（乡、镇人民政府）审批。
● 物业服务合同期满60日前，业主大会决定不续聘原物业服务企业的，原物业服务企业应当依法退出。
● 物业服务合同期限未满，物业服务企业或者业主大会要求提前解除合同的，拟解除合同日前60日，将拟退出原因、退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知物业服务企业或者业主委员会，同时告知属地居（村）民委员会、街道办事处（乡、镇人民政府）、区县住建部门，并将退出的相关事宜在物业管理区域内显著位置公示7个工作日。
业主委员会应当于签订退管协议之日起15日内在属地街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会的指导下开展选聘新物业服务企业的工作，并于拟解除合同之日前依法与新物业服务企业签订物业服务合同。
公告期满持异议业主超过双过半数或双方未达成退管协议的，原物业服务合同继续履行，有异议的一方应通过司法途径解决。
物业服务企业不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。
《规则》规定，业主委员会设立后，应当按照规定设置专户。首次业主大会工作经费结余部分和小区共有部分公共收益需存入专户进行监管。
● 业主大会应当建立业主委员会工作经费、小区共有部分公共收益等管理制度。
● 业主委员会应于每半年向业主大会报告公共收益收支情况和工作经费使用情况，并在物业管理区域内公示。
● 业主委员会应当加强对工作经费、议事活动用房、购置的设备设施等财物的管理，建立健全共有财物登记、保管制度。
业主委员会应当建立重大事项公开制度，每年至少一次向业主公布以下内容：
● 建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；
● 管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；
● 物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；
● 物业管理区域内公共区域划定用于停放汽车的车位、车库的处分情况；
● 选聘、解聘物业服务企业；
● 其他应当向业主公开的情况和资料。
《规则》明确，物业管理区域内15项事项，应当提交业主大会会议决定。
● 制定或者修改管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则；
● 决定选聘、解聘物业服务企业的方案（包括选聘方式、具体实施者）；
● 决定物业服务事项及其质量标准、费用标准等物业服务合同的主要内容；
● 决定专项维修资金使用、续筹方案；
● 选举、终止业主委员会委员；
● 决定业主委员会的工作职责和经费；
● 审查业主委员会和物业服务企业的年度工作报告；
● 决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；
● 决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、维修、更新、改造，公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；
● 决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；
● 改建、重建建筑物及其附属设施；
● 改变和撤销业主小组作出的与业主大会决定有抵触的决定；
● 决定本建筑区划物业管理区域的划分、调整方案；
● 决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；
● 决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
业主委员会应当将需由业主大会决定的事项，在业主大会会议召开前15日内依法定方式告知全体业主。业主关于物业管理公共事务的意见和建议应当向业主委员会提交，由业主委员会讨论决定或形成议题后提交业主大会会议表决。
《规则》规定，业主委员会委员候选人是应当符合下列条件的业主：
● 身体健康，未达到法定退休年龄，并具有完全民事行为能力；
● 遵守（临时）管理规约，履行足额交纳物业服务费等义务，一年以上未缴纳物业服务费的不得列为候选人；
● 在本物业管理区域内，无违法建设行为；
● 熟悉物业管理相关法律法规，且经街道办事处（乡、镇人民政府）理论测试合格；
● 具有必要时间履行工作职责；
● 本人、配偶以及直系亲属未在本物业管理区域内的物业服务企业工作；
● 无侵犯本物业管理区域内其他业主合法权益和公共利益的行为；
● 法律法规规定的其他符合业主委员会候选人条件的。
候选人获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主（下称双过半数）赞成票时，始得当选。人数超过应选名额时，以得票多的当选。
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
● 因物业转让等原因不再是业主的；
● 因健康等原因丧失履行职责能力的；
● 达到法定退休年龄的；
● 业主大会议事规则约定的其他情形。
业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定罢免其委员资格：
● 挪用、侵占业主共有财产的；
● 索取收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的钱物和非法利益的；
● 利用职务之便要求物业服务企业减免本人或者利害关系人物业服务费的；
● 在竞选业主委员会委员期间有拉票贿选或者作出侵害业主权益及他人合法权益的承诺等违规行为的；
● 泄露业主资料或者将业主信息用于与物业管理无关用途的；
● 经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的；
● 一年以上不交物业服务费的；
● 三次不参加业主委员会会议的；
● 业主大会议事规则约定的其他罢免资格的情形。
《规则》面向社会公开征求意见，截止日期为2020年9月10日。（联系电话：0830-2285128电子邮箱：342986581@qq.com）
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